Finansowy mentor radzi!

Jakie mieszkanie kupić na wynajem?

17 Marzec
2017

Zakup mieszkania pod inwestycję na wynajem rządzi się innymi prawami niż zakup takiego na własny użytek. Należy pamiętać o tym, aby lokal trafiał w gusta najemców, a nie nasze własne. W przeciwnym razie narazić możemy się na niepotrzebne koszta, związane z utrzymywaniem pustego mieszkania lub odsprzedażą, które skutecznie zniwelują opłacalność inwestycji.

Aby z całego przedsięwzięcia wynieść jak największe korzyści finansowe, należy z uwagą dokonać wyboru odpowiedniego mieszkania. Co jest najważniejsze? Z pewnością lokalizacja. Nieruchomości, jak sama nazwa wskazuje, nie da się bowiem przenieść. Wybór lokalizacji zależeć powinien jednak od tego, do kogo kierujemy swoją ofertę, ponieważ każda grupa potencjalnych najemców ma w tym zakresie inne preferencje.

Najemca mieszkania – określ go

mieszkania na wynajemAby sprzedać jakikolwiek produkt, trzeba określić jego grupę docelową. Nie inaczej jest, jeśli chodzi o mieszkania na wynajem. Dlatego już na wstępie należy zastanowić się, komu swoje mieszkanie chcemy wynajmować. Warto swoją decyzję dopasować do potrzeb rynku. Na przykład w dużych ośrodkach akademickich prawdopodobnie największym popytem charakteryzować się będą mieszkania dla studentów. Takie mieszkania powinny być położone w bezpośredniej okolicy kampusu co najmniej jednej, a najlepiej nawet kilku uczelni. Największym popytem i, co za tym idzie, najwyższą ceną najmu charakteryzują się lokale, z których na zajęcia można wybrać się piechotą. W ostateczności nada się mieszkanie posiadające dogodny dojazd komunikacją miejską, jednak należy mieć na uwadze, aby podróż „od drzwi do drzwi” nie trwała dłużej niż 20-30 minut.

Rozkład mieszkania na wynajem

Kolejnym, niezwykle ważnym aspektem, jeśli zamierzamy kierować swoją ofertę do studentów, jest rozkład mieszkania. Koniecznie musi ono być pozbawione przechodnich pomieszczeń. Studenci cenią sobie bowiem prywatność i, coraz częściej, spokój. Mieszkanie studenckie powinno mieć od dwóch do maksymalnie czterech pokoi. Te o większym metrażu często są dwuosobowe. Ta grupa najemców nie jest jednak pozbawiona wad. Przede wszystkim — wakacje. Jeżeli mieszkanie nie jest zlokalizowane w mieście, w którym kwitnie turystyka, to musimy się liczyć z tym, że przez dwa lub trzy miesiące w roku będzie ono stało puste. Sposobem na uniknięcie takiej sytuacji jest podpisywanie jedynie umów na przynajmniej 12 miesięcy.

Najemca - osoba indywidualna

Podobną grupą najemców są młodzi, pracujący, często niedawni absolwenci uczelni. Ich oczekiwania co do warunków mieszkaniowych nie różnią się zbytnio od tych studenckich. Wyjątkiem jest tu lokalizacja, którą najchętniej dopasowują oni do miejsca pracy. Kolejnym segmentem klientów są pracownicy kontraktowi i rodziny szukające mieszkania na kilku- lub kilkunastomiesięczny wynajem. W przypadku tych pierwszych motywacją do wynajęcia lokum jest praca na określonym w czasie kontrakcie, w przypadku tych drugich najczęściej okres przejściowy pomiędzy własnymi mieszkaniami (na przykład sprzedaż jednego i zakup drugiego). Tutaj również większe znaczenie niż metraż ma ilość pokoi. Ponownie lokalizację determinuje miejsce pracy, a więc mieszkania zlokalizowane w niemal wszystkich częściach miasta mają szanse na popyt. Tego typu lokale raczej nie są też wrażliwe na sezonowość.

Wynajem mieszkania dla firm

mieszkania dla firm​Ostatnią grupą potencjalnych najemców są firmy, które wynajmują mieszkania dla swoich pracowników (najczęściej wysokiego szczebla — managerów, dyrektorów). W tym przypadku największą popularnością cieszyć się będą lokale położone jak najbliżej centrum i zapewniające do niego dogodny dojazd (samochodem, a więc ważne, czy na trasie występują korki). O ile w tym przypadku rzadko dla najemcy znaczenie ma korzystna cena, o tyle należy się liczyć z wymaganiami. Wskazane, aby wystrój mieszkania był atrakcyjny i niebanalny, a wyposażenie spełniało najwyższe standardy. Umowy w tym segmencie podpisuje się czasami na kilka miesięcy, a czasami na kilka lat, możemy jednak liczyć na to, że zadowolony najemca będzie powracał lub poleci nas swoim równie wymagającym i zamożnym znajomym. Musimy się jednak liczyć z tym, że czas poszukiwania najemcy do tego typu lokalu może być wydłużony i niejednokrotnie mieszkanie może stać puste nawet przez kilka miesięcy.

Najemca – postaw się na jego miejscu

Gdy zbliżamy się już do zakupu pierwszego mieszkania na wynajem, warto uprzednio przeprowadzić rekonesans w okolicy. Dobrze przejrzeć lokalne ogłoszenia, umówić się na oglądanie kilku dostępnych lokali do wynajęcia i wypytać o detale i warunki umów i opłat. Pozwoli nam to zapoznać się z rynkiem, nabrać doświadczenia i pomoże w kalkulacji opłacalności inwestycji i wyborze docelowej grupy najemców. Wizja lokalna to także doskonały sposób na to, aby dowiedzieć się, co w naszym mieszkaniu ewentualnie musimy zmienić czy wyremontować.

Finanse – określ swoje możliwości

Ważne, aby przed zakupem określić górną granicę finansową inwestycji. W kwocie tej powinny zawierać się wszystkie koszta, jakie poniesiemy w związku z zakupem, remontem, opłatami administracyjnymi itp. aż do momentu wprowadzenia się pierwszego najemcy. Granicę wyliczamy po to, aby jej nie przekroczyć i tym samym nie wejść na terytorium zbyt dużego ryzyka finansowego. Dopiero tak przygotowani możemy szukać odpowiedniego lokalu.

Autor

Redakcja finansowymentor.pl

To może Cię zainteresować